Rumah lelong adalah rumah yang dijual melalui proses pelelongan awam oleh pihak bank atau pihak pemilik rumah yang telah gagal membayar hutang atau pinjaman perumahan mereka. Rumah lelong biasanya dijual dengan harga yang lebih murah daripada harga pasaran sebenar untuk menarik minat pembeli dan memulihkan kembali kos yang telah ditanggung oleh bank atau pemilik rumah.
Secara dasarnya, lelongan hartanah adalah proses kompetitif terbuka dalam pasaran yang digunakan untuk memindahkan hak harta benda.
Dalam erti kata lain, ia adalah salah satu mekanisme yang digunakan untuk memindahkan hak pemilikan dari satu pihak ke pihak yang lain secara sah.
Ada beberapa sebab kenapa rumah dilelong. Antara sebab utama adalah kerana tuan rumah gagal membayar ansuran rumah dan baki tunggakan, jadi tuan rumah terpaksa lepaskan pemilikan rumah atas arahan bank.
Untuk membeli rumah lelong, anda harus pastikan ada ilmu yang betul dan cukup sebelum bermula.
Teruskan membaca panduan di bawah untuk mengetahui proses mencari dan membeli hartanah lelong, selok belok dalam proses rumah lelong, serta kelebihan dan kekurangannya.
Table of Contents
Jenis Lelongan Hartanah Di Malaysia
| 2 Jenis Lelongan | Lelongan Perjanjian Pinjaman Dan Serah Hak/ Loan Agreement Cum Assignment (LACA)Lelongan Perjanjian Bukan Pinjaman Dan Serah Hak/ Non-Loan Agreement Cum Assignment (Non-LACA) |
Mari kita selidik dengan lebih dalam tentang kedua-dua jenis lelongan hartanah di atas:
1) Apakah Lelongan LACA?
Lelongan LACA adalah jenis lelongan yang diadakan oleh bank untuk hartanah yang tidak mempunyai hak milik individu atau strata.
Untuk memasuki lelongan LACA, pembeli harus menyerahkan deposit sebesar 5% dari harga hartanah sebagai jaminan. Jika lelongan LACA tidak berhasil menjual hartanah pada lelongan pertama, maka bank akan mengadakan lelongan berikutnya dengan menurunkan harga rizab sebesar 10% dari harga sebelumnya.
Pembeli yang menawar dan memenangkan lelongan LACA harus menyelesaikan baki belian dalam waktu 90 hari setelah bidaan mereka diterima oleh bank. Jika pembeli gagal menyelesaikan baki belian dalam waktu yang ditetapkan, maka deposit mereka akan hilang dan hartanah akan dilelongkan kembali.
2) Apakah Lelongan Non-LACA?
Lelongan Non-LACA melibatkan hartanah yang mempunyai hak milik individu atau strata, dan bukan hartanah yang dimiliki oleh bank seperti pada Lelongan LACA. Jika tidak ada pembida yang berhasil membeli hartanah pada lelongan Non-LACA, maka lelongan susulan dapat diadakan sekitar enam bulan kemudian.
Sama seperti Lelongan LACA, harga rizab untuk setiap lelongan berikutnya adalah 10% lebih rendah daripada harga sebelumnya. Baki belian hartanah Non-LACA dapat diselesaikan dalam waktu 120 hari setelah pembelian, yang memberi masa lebih lama berbanding Lelongan LACA.
Lelongan Non-LACA diadakan di Mahkamah Tinggi dan terdapat prosedur khusus yang harus diikuti, seperti iklan awam yang harus diberitahu dan ketentuan undang-undang yang harus dipatuhi.
Jadi, perbezaan utama antara Lelongan Non-LACA dan Lelongan LACA adalah jenis hartanah yang terlibat dan diadakan di mana – Lelongan Non-LACA melibatkan hartanah dengan hak milik individu atau strata dan diadakan di Mahkamah Tinggi, manakala Lelongan LACA diadakan oleh bank untuk hartanah yang tidak mempunyai hak milik individu atau strata.
Apakah Langkah Untuk Menyertai Lelongan Hartanah?
Amatlah penting untuk anda membuat penyelidikan terperinci tentang lelongan hartanah dan fahami bagaimana ia berfungsi supaya tidak tersilap langkah dan mengalami kerugian yang tidak dapat dijangka.
Berikut adalah beberapa perkara yang anda boleh lakukan sebelum menyertai lelongan hartanah.
1. Selidik Lokasi Rumah Lelong
Lakukan penyelidikan terlebih dahulu mengenai lokasi rumah lelong yang ingin anda beli. Pastikan ia berada di kawasan yang anda sukai dan kawasan tersebut mempunyai potensi untuk berkembang. Contonya: kawasan Cheras, Bangsar atau Bangsar
2. Sediakan kewangan
Sebelum membeli rumah lelong, pastikan anda mempunyai kewangan yang mencukupi untuk membayar deposit dan baki belian dalam masa yang ditetapkan. Anda juga perlu mengambil kira kos pembaikan atau renovasi yang mungkin diperlukan pada rumah lelong tersebut. Perlu diingatkan kenalpasti harga rumah lelong dalam lingkungan bajet anda.
3. Jumpa Pemaju dan Pejabat Tanah
Seterusnya, semak dengan pemaju dan pejabat tanah tentang hartanah lelong tersebut. Pastikan anda catat semua butiran penting seperti:
- Nombor lot hartanah
- Alamat
- Status hak milik
- Lokasi
- Harga Rizab Lelongan
4. Periksa Rumah Lelong & Kawasan Sekitar
Setelah anda menentukan rumah lelong yang hendak dibida, langkah seterusnya adalah dengan melakukan pemeriksaan terperinci terhadap rumah dan kawasan sekitarnya.
Pastikan anda melihat keadaan fizikal rumah tersebut seperti kerosakan atau kekurangan yang ada. Sekiranya terdapat kerosakan, anda perlu membuat anggaran kos untuk membaikinya setelah membeli rumah tersebut. Tapi kebanyakan rumah lelong tidak membenarkan orang untuk masuk rumah lelong tersebut.
Selain itu, pastikan juga anda mengambil kira keadaan kawasan sekitar rumah. Periksa keadaan jalan, kemudahan awam, kedudukan kedai-kedai dan sekolah-sekolah berdekatan. Jangan lupa untuk mempertimbangkan faktor keselamatan dan keselesaan sekitar kawasan tersebut.
Terakhir, pastikan anda mendapatkan salinan Pengisytiharan Jualan yang mengandungi maklumat penting mengenai hartanah lelongan seperti status tanah, had umur hartanah dan segala caj dan hutang yang terkait.
5. Dapatkan bantuan Peguam
Mengupah peguam adalah sangat penting ketika membeli rumah lelong, kerana terdapat banyak aspek undang-undang yang perlu diambil kira dan dipastikan telah dipatuhi sebelum membeli rumah tersebut. Peguam boleh membantu memeriksa dokumen Proclamation of Sales (POS) yang mengandungi terma dan syarat jualan hartanah lelong, termasuk butir-butir tentang pembayaran tertunggak untuk penyelenggaraan dan cukai tanah.
Mereka juga dapat membantu membuat kajian terperinci mengenai hutang yang ada pada hartanah tersebut dan menasihati anda mengenai risiko-risiko dan tanggungjawab yang terlibat dalam membeli hartanah lelong. Peguam yang berpengalaman dalam bidang ini dapat membantu memastikan bahawa pembelian anda berjalan lancar dan meminimumkan risiko sebelum dan selepas pembelian hartanah lelong.
Perlu diingatkan buat selidik yang details terlebih dahulu sebelum mebuat keputusan untuk beli rumah lelong.